SIKCA
KULLANILAN TERİMLER
MÜLKİYET: Mülkiyet
sözü arapça mülkten (maldan) gelmektedir. Bir mala sahip
olma, onu serbestçe kullanma hakkını kendinde bulundurma
anlamındadır.
TAM MÜLKİYET: Mülkün
tamamına ve her hakkanına sahip olmak demektir.
İŞTİRAK HADLİ MÜLKİYET:
Birden çok kişinin aralarında daha önce kişisel bir bağ
yada bir ortaklık nedeniyle bir şeye birlikte malik
olmalarıdır. İştirak hadli mülkiyetin alım satımı
yapılamaz.
MÜŞTEREK MÜLKİYET:
Birden çok kişinin belirli bir mala aynı anda hisseli
olarak malik oldukları topluluk mülkiyeti şeklindedir.
İRTİFAKLI MÜLKİYET:
Söz konusu olan taşınmaz üzerinde yararlanma olanağı
sağlayan bir haktır.Örneğin geçit hakkı gibi.
İNTİFALI MÜLKİYET:
Mülkün ölünceye kadar kullanma ve faydalanma hakkıdır.Bu
hak ölümle düşer veya rızai feragat ile düşer.
ZİLLİYET HALİNDE MÜLKİYET:
Bir taşınmaza arasız, kesintisiz ve itirazsız uzun süre
elinde bulunduran ve ihya ederek kullanan kişinin sahip
olduğu haktır.
ŞUFA HAKKI: Müşterek
sahip olunan taşınmazları hissedarlardan birinin
öncelikle satınalma hakkıdır.
KAT MÜLKİYETİ: Kat
mülkiyetine konu olan ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve
başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler
üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti,
bu hakka sahip olanlara kat maliki
denir.
KAT İRTİFAKI: Kat
irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı
tamamlandıktan sonra kanunla gösterilen şartlar yerine
getirilerek kat mülkiyetine geçilir.
VERASET VE İNTİKAL:
Miras bırakanın üzerindeki menkul ve gayri menlkulleri
ölüm ile mirascılarına intikal eder. Gayrimenkul
üzerindeki mülkiyet hakkkından yararlanabilmek
için mirascılar sulh hukuk mahkemesinden veraset
ilamı alarak bununla birlikte veraset intikal vergisini
yatırarak tapuda tescil işlemini yaptırırlar.
İPOTEK: Gayrimenkul
rehni çeşitlerindir.Tapuda kayıtlı gayrimenkulü teminat
göstererek işinin nakti sıkıntısını gideren
işlemlerdendir. Örnek; banka kredisi sağlamak, alacağını
teminat altına alma için kullanılır.
ŞERH: Bir taşınmazın
üzerinde yapılacak herhangi bir çalışma için konulan
dikkat notudur.
TEDBİR:
Gayrimenkulün el değiştirmesini engellemek amacıla
mahkeme tarafından tapuda konulan kayıtlardır.
İMAR DURUMU: Parsel
temelinde yapılan taban alanını , yüksekliğini,biçimini
yollar ve komşu parsellerden çekme mesafelerini gösteren
belgedir.
İFRAZ: Ayırma
TEVHİT: Birleştirme
HARİTA ÖLÇÜLERİ:
İmar planına altlık teşkil eden halihazır haritalar
1/500, 1/1000, 1/2000, 1/5000, 1/10000,1/25000
1/500 de 1mm 0.50 metreyi
gösterir.
1/1000 de 1mm 1 metreyi gösterir.
1/5000 de 1mm 5 metreyi gösterir.
1/10000 de 1mm 10 metreyi gösterir.
EN
ÇOK SORULANLAR
Satış işleminde harç
oranı; Satış için beyan edilen değer
üzerinden satıcı ve alıcı için BİNDE 15.
Satış işleminde istenen
belgeler;
1-Her iki tarafın fotograflı nüfus
cüzdanları
2-Satıcıdan 1, alıcıdan 2 vesikalık
fotograf
3-T.C. kimlik no
4-Vergi kimlik no -vergi dairesinden
alınmış kart şeklinde olmalı
5-Deprem sigortası poliçesi -DASK
6-Tapu
İşyeri kiralarındaki stopaj
oranı; %22. Beyanname brüt tutar üzerinden
verilir. Yıllık kira bedeli toplamı 14 milyar TL yi
geçmiyorsa, beyan edilmez. Üzerinde ise; beyan
edilir.(2004 yılı için)
Gayrimenkullerin
satılmasından sağlanan kazançların vergilendirilmesi;Mükelleflerin
elde ettikleri gayrimenkulü 4 yıl süre ile ellerinde
tuttuktan sonra elden çıkarmaları durumunda; alım
satımdan sağladıkları kazançlar gelir vergisine tabi
tutulmayacaktır.
Vergiler;
|
Bina vergisi |
konut |
normal yöre |
büyükşehir |
|
|
|
%0.1 |
%0.2 |
|
|
diğer |
%0.2 |
%0.4 |
| |
|
|
|
|
Arazi vergisi |
|
normal yöre |
büyükşehir |
|
|
Arazi |
%0.3 |
%0.6 |
|
|
Arsa |
%0.1 |
%0.2 |
|
|
|
|
|
Arsa; belediye
sınırları içinde parsellenmiş arazidir. Arazi;
sınırları dağ,çit,duvar,ağaç gibi tabi ve suni
işaretlerle çevrili bulunan yeryüzü parçasıdır.
Birden fazla bloktan oluşan
apartmanlarda masraflar nasıl karşılanır ?
Eğer apartman tek parsel üzerinde yer
alıyorsa, girişleri farklı birden fazla bloka ayrılması
hiçbir şey fark etirmeyecektir. A,B veya C blokta
yapılan bir onarımın masrafı, tüm bağımsız bölüm
malikleri tarafından ortak olarak karşılanır.
Ancak birçok durumda bu anlaşmazlıklara sebebiyet verir.
Bu gibi durumların önüne geçilmesi için, sadece bir blok
tarafından kullanılan yani ortak kullanılmayan
bölümlerin masraflarına kimlerin katılıp katılmayacağı
hususu önceden belirlenip yönetim planında hüküm altına
alınmalıdır.
Apartmanda kat maliki diğer daireleri
rahatsız ediyorsa ne yapılabilir ?
Öncelikle bu kişi veya kişilerin
uyarılması gerekir. Eğer taşkınlık yapanlar kiracı ise
evsahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi ve
uyarılması gerekmektedir. Uyarılar sonuç vermediği
taktirde kişi veya kişilerin yaptıkları ver taşkınlık
bir suç teşkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek en
etkili önlem diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı
ayrı şikayetçi olmalarıdır. Bu şekilde sulh ceza
mahkemelerine başvurabilirsiniz.Böylesi bir durumun aynı
zamanda bir çekilmezlik hali oluşturduğu göz önünde
bulundurulduğunda, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. Maddesi
uyarınca rahatsızlık veren dairenin diğer daireler
tarafından birleştirilerek rayiç bedel üzerinden satın
alınması da mümkündür.
Apartmandaki boş kapıcı dairesi
kiraya verilebilir mi ?
Kapıcı daireleri ortak mahallerdir.
Ortak mahallerin maliki tüm bölüm malikleridir. Bu gibi
bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa oy çokluğu
yeterli değildir, oy birliği gerekir.
Yani tüm bağımsız bölüm maliklerinin oyunun alınması
şarttır, Kat maliklerinin çoğunluğunun oyu yeterli
değildir. Bu sayede kiraya verilmesi mümkündür.
Yönetim kaç kişiden oluşur ?
Yönetimin kaç kişi olacağı yönetim planı
ile belirlenir. İki ihtimal vardır; ya yönetici adı
altında bir kişi, ya da yönetim kurulu adı altında 3
kişi seçilir.
Bağımsız bölümler arasında apartman
giderleri nasıl bölüştürülür ?
Bağımsız bölümler arasında giderlerin
nasıl bölüştürüleceği yönetim planından araştırılır.
Açık bir hüküm varsa bu uygulanır. Açık hüküm yoksa;
kapıcı, bahçıvan, bekçi, kaloriferci ücretleri eşit
bölüştürülür. Diğer giderler arsa payı oranına göre
bölünür. Aynı alana sahip iki dairenin arsa payları
farklı olabilir. Çünkü arsa payı rayiç değerler
üzerinden hesaplanır, örneğin 8 katlı bir apartmanın 3,
4 ve 5inci katları diğerlerinden daha pahalı olabilir.
Buna rağmen arsa paylarının farklı olması şart değildir.
Esasen bağımsız bölümün değerine uygun arsa payı
verilmesi kanuna uygun olur.
Yakıt parası kalorifer dilimi esasına
göre alınabilir mi ?
Yakıt parası kalorifer dilimi esasına
göre alınabilir, ancak bunun doğru ya da en adil yol
olduğunu söylemek doğru olmaz. Apartmanın ısınma projesi
yapılırken, dairelerin eşit ısınabilmelerini sağlamak
amacıyla kalorifer dilimleri hesaplanır. Dolayısıyla
arsa payı oranına göre paylaştırılması çok daha adildir.
Eğer bazı malikler radyatörlerine proje dışı dilim ilave
ettirmişler ise bunların tespit edilmesi ve söktürülmesi
gerekir.
Eşe yapılan satışta şuf'a hakkı
kullanılabilir mi ?
Ortak mülkiyetin paydaşı, payını karı ve
kocaya, çocuklarına veya akrabaya temlik ederse,
görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekte miras
hukuku ile ilgili amaç ya da bağış düşüncesi varsa şuf'a
hakkı kullanılamaz. Davalının bu şekildeki savunması,
her türlü delille ispatı mümkün olduğundan
araştırılmalıdır.
Ev sahibi kiracısının halen ikamet
ettiği daireye ihtiyacı olduğunu öne sürerek tahliyesini
isteyebilir mi ?
6570 sayılı yasa ihtiyaç iddiasının
gerçek ve samimi olması yanında zorunlu olması koşulunu
da aramaktadır. Şehir merkezinde kendisine ait normal
bir evde oturan davacının ihtiyacının, zorunlu
olduğundan söz edilemez. Kiralayanın halen oturduğu ev,
büyüklük ya da konfor bakımından kiracının dairesiyle
mukayese edilir; dava edilen yerin vasıfları üstün ise
tahliye kararı verilir.
Apartman yönetim planında depolu
dükkan olarak görünen bölüm farklı bir amaçla
kullanılabilir mi ?
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümleri
gerek eklentilerini kullanırken, birbirlerini rahatsız
etmemek, birbirlerinin hakkını çiğnememek ve yönetim
planına uymak zorunda olduklarından, örneğin tapuda
depolu dükkan olarak kayıtlı bağımsız bölümün baca ve
benzeri tesisleri bulunmadığından, ve bunlar olmadığı
taktirde doğan rahatsızlıklar giderilemeyeceğinden,
pasta imalathanesi veya fırın olarak çalıştırılması ve
benzeri faaliyetlerin, rahatsız edici faaliyetler olarak
değerlendirilmesi ve men edilmesi gerekir.
Kiranın yüksekliği tahliye nedeni
olabilir mi?
Kira parasının, günün ekonomik koşulları
karşısında aşırı derecede yüksek olması, 'akdin icrasını
tahammül edilmez hale getiren sebepler' arasında
sayılmadığından; sözleşmenin bitiminde kira tespit
davası açılabileceği gibi, sözleşmenin sona ermesinden
önce de, bedele ilişkin hükümlerin, günün koşullarına
göre değiştirilmesi görevli mahkemeden
istenebileceğinden, kira bedelinin yüksekliğinden dolayı
sözleşmenin feshi davası açılamaz. Ancak ilk sözleşmenin
süresi sone ermişse veya uzun süreli sözleşmede
'uyarlama davası' açılmış ve bu davada belirlenen yeni
kira bedeli yüksek ise, sözleşmenin feshi mümkündür.
Kiralayan dışında bir kişinin çektiği
temerrüt ihtarı tahliye nedeni midir?
Sözleşmede, kira parasının kiralayanlar
dışında bir kişiye ödenmesinin kabul edilmesi; bu kişiye
kiralayanlık ve alacaklılık hakkı vermez. Bu şahsın
çektiği temerrüt ihtarı davaya etkili olmaz.
Kira tespiti nasıl yapılmalıdır?
Yeni dönem kira parasını taraflar, bir
anlaşma yaparak saptayamadıkları taktirde, davacı kira
parasının tespitini mahkemeden isteyebilir. Mahkemece
yapılacak iş, mahallinde keşif yapmak, dava konusu yerin
serbestçe kiralanması halinde getirebileceği kira parası
hesap edilmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınarak,
hak ve nesafete uygun bir kira parası taktir
edilmelidir.
Arsa payına itiraz edilebilir mi?
Evet, edilebilir. Kat mülkiyeti
kurulduğunda bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı
olmayan arsa paylarına karşı kat maliklerinin arsa
payının düzeltilmesi için dava açma hakkı vardır.
Bahçe tek bir kat maliki tarafından
kullanılabilir mi?
Bahçe normal şartlarda ortak kullanıma
açık bir bölümdür. Ancak özel durumlar söz konusu
olabilir. Örneğin binanın arka bahçesi zemin kattadır ve
bahçeye geçiş sadece katta oturan kat malikinin evinden
sağlanmaktadır. Böyle durumlarda, yani ayrı bir geçiş
yeri olmayan apartmanın arka bahçesinin kat
maliklerinden birisi tarafından kullanılmasını
yasaklayan herhangi bir yasa hükmü yoktur. Tabii ki eğer
yönetim planında özel hüküm varsa bahçe (veya ortak yer)
bir veya birkaç bağımsız bölüme tahsis edilebilir.
Apartmanın bahçesi otopark haline
getirilebilir mi?
Mimari projede belirtilmediği taktirde
bahçenin otopark haline getirilmesi olanaksızdır. Ancak
kat malikleri ittifakla karar verirlerse mümkün
olabilir.
Evde evcil hayvan beslenebilir mi?
Yönetim planında aksi belirtilmediği
taktirde evcil hayvan beslenemez. Yönetim planında ne
tür evcil hayvanların beslenebileceği özel bir madde ile
belirtilebilir. Evcil olmayan hayvanlar (yılan vb.)
hiçbir şartla beslenemez.
Pencere kapı haline getirilebilir mi?
Her ne sebeple olursa olsun projeye
aykırı olarak pencere kapı durumuna getirilemez. Eğer
apartmanın ön cephesinde ise dış görünümü bozacağından,
plana aykırı yeri bile değiştirilemez.
Çekme kat imar affına girebilir mi?
Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapılan
inşaatın, imar affı yasasına göre tescil edilebilmesi
için yapılan ilavenin bağımsız bölüm niteliğinde olması
ve önceden verilmiş bir arsa payının bulunması
gereklidir. Bu niteliklerden uzak, çekme katın
genişletilmesi şeklindeki ilave için hükmen tescil söz
konusu olamaz. Çekme katın tam kata çevrilmesi kat
maliklerinin ittifakı ile mümkündür.
Çekme kat izni alındığında kalorifer
dilimi eklenebilir mi?
Evet, çekme kata muvafakat verilmesi,
kalorifer dilimi eklenmesinin kabul edilmesini de
kapsar.
Daire içi duvarlar yıkılarak iki oda
birleştirilebilir mi?
Evet, daha rahat kullanım amacıyla daire
içi duvarlar kaldırılabilir.
Boş duran daire için asansör tamir
parası verilir mi?
Evet verilir. Dairenin boş olup
olmaması, kiraya verilip verilmemesi yönetim
giderlerinden muaf olmayı gerektirmez. Ancak yönetim
planında aksine hüküm olabilir.
Soğuk hava deposu için kalorifer
parası ödenir mi?
Şayet söz konusu bölüm, projede soğuk
hava deposu olarak gösterilmiyorsa, bölüm sahibi
kalorifer giderlerine katılmak zorundadır.
Konut
Sigortaları
Konut sigortası bina ve isteğe bağlı olarak içinde yer
alan eşyaları güvence altına alır. Bu durumda bina
içerisindeki her türlü sabit tesisat da sigorta
kapsamına girer.
1. Konut Sigortasında Bulunan Ana Teminatlar
Konut sigortası teminatları sigorta şirketlerine göre
farklılık göstermekle birlikte hepsinde ortak olan ana
teminat yangın teminatıdır. Yangın
teminatı: Yangın, yıldırımın ve infilakın neden
olduğu zararları güvence altına alır.
2. Konut Sigortasında
Bulunan Ek Teminatlar
Grev, lokavt ve kötü niyetli halk hareketleri
teminatı: Bu tür hareketlerin neden olacağı
zararları güvence altına alır. Herbir hasarda hasar
bedelinin yüzde beşi oranında muafiyet uygulanır.
Sel/su baskını teminatı:
Sigortalanan konutun civarındaki nehir, çay, dere ve
kanalların taşması, olağanüstü yağışlar nedeniyle
meydana gelen sel sonucu dışarıdan basan suların
vereceği zararları güvence altına alır.
Cam
kırılması teminatı:
Bu
teminat sabit ve dik durumda takılı olan cam ve
aynaların kırılması sonucunda meydana gelebilecek
zararları güvence altına alır.
Ferdi kaza teminatı:
Sigortalının, riziko adresinde iken, poliçe kapsamında
olan bir kaza sonucunda vefat etmesi halinde lehdarına,
malül olması halinde kendisine, poliçede belirtilen
limitler dahilinde tazminat ödenir.
Hırsızlık teminatı:
Bu teminat bir hırsızlık sonucu çalınan eşyaları ve
hırsızın bina veya eşyalara vereceği zararları güvence
altına alır.
Konut yardım teminatı:
Su tesisatı, elektrik, çilingir, cam ve benzeri tamir
işleri için acil servis ve irtibat hizmeti sağlar.
Enflasyondan korunma teminatı:
Bu
teminat enflasyon ortamında bina ve eşyaların güncel
değerini korumasını sağlar. Sigorta bedeline sigorta
süresi boyunca seçilecek enflasyondan korunma oranı
kadar artış uygulanır. Ancak hasar tarihinde seçilen
oran Devlet İstatistik Enstitüsünün açıklamış olduğu
oranın üzerinde ise DİE'nin oranı uygulanır.
Deprem ve yanardağ püskürmesi teminatı:
Bu
teminat deprem ve yanardağ püskürmesinin doğrudan neden
olacağı bütün zararları güvence altına alır. Bir hasar
durumunda Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) limiti
dahilinde ödeme yapılır. 2005 yılı için belirlenen en
yüksek ödeme limiti ise 85.000 YTL dir. Bu bedeli aşan
kısım için konut sigortası kapsamında yer alan deprem ve
yanardağ püskürmesi teminatı alınması gerekir.
Aile
reisi sorumluluğu teminatı:
Aynı
evde ikamet eden sigortalı ve ailesinin, mesken içinde
üçüncü şahıslara bir kaza sonucu verebilecekleri ölümlü
ve ölümsüz bedeni ve maddi zararlar belli oranlarda
teminat altına alınır.
Dahili su teminatı:
Su
tesisatının patlaması, taşması, sızması, tıkanması,
kırılması ve donması sonucu evde oluşan zararlar ile
muslukların açık unutulması gibi durumlarda meydana
gelebilecek hasarları güvence altına alır.
Yer
kayması teminatı:
Sigortalı binanın inşa edilmiş olduğu arsada veya
civarında oluşan yer kayması veya toprak çökmesi sonucu
evde oluşacak hasarları güvence altına alır.
Araç
çarpması teminatı:
Kara
ve hava taşıtlarının sigorta teminatı altına alınmış
konuta çarpması sonucu oluşacak hasarları güvence altına
alır.
Fırtına teminatı:
Fırtına veya fırtına sırasında rüzgarın sürüklediği veya
attığı şeylerin çarpması sonucu oluşacak hasarları
güvence altına alır.
Duman teminatı:
Bir
boru veya menfezle bacaya bağlanmış, ısıtma ve pişirme
cihazlarının kusurlu şekilde çalışması nedeniyle çıkan
duman sonucu oluşacak hasarları güvence altına alır.
Kar
ağırlığı teminatı:
Yoğun kar yağışından sonra çatı üzerinde biriken kar,
ağırlığı nedeniyle bina ve içindeki eşyalara zarar
verebilir. Kar ağırlığı teminatı bina ve içindeki
sigortalı değerlerde meydana gelen hasarları güvence
altına alır.
Yangın mali mesuliyet teminatı:
Sigortalının kendi sorumluluğundan doğan bir hasar
sonucunda komşu, kiracı veya ev sahibine vereceği
hasarları güvence altına alır.
Enkaz kaldırma teminatı:
Hasar sonucu meydana gelen yıkıntının taşınma
masraflarını güvence altına alır.
Alternatif ikametgah değişikliği masrafları ve kira
kaybı teminatı:
Bir
hasar sonucu sigortalı konutun kullanılamaz hale gelmesi
durumunda, teminatta belirtilen süre dahilinde başka bir
konuta taşınılabilir. Hasarlı ve sigortalı konutun
tamiri ve yeniden inşası yapılırken kullanılan diğer
konutun kullanma maliyeti ise poliçede belirtilmiş
teminat bedeli dahilinde karşılanır.
Konut Sigortası İndirimleri
Hasarsızlık indirimi:
Sigorta süresi içinde konut ile ilgili herhangi bir
hasar talebinde bulunulmamış ise, poliçenin yenilenmesi
halinde devam eden sigorta yılı için sigorta şirketine
göre değişen oranlarda hasarsızlık indirimi uygulanır.
Alarm indirimi:
Konutunuzda çalışır durumda bulunan bir alarm olması
halinde sigorta şirketine göre değişen oranlarda alarm
indirim uygulanır.
Bazı sigorta şirketlerince uygulanan bu indirimlerden
yararlanabilmek için police yaptırma esnasında doğru ve
eksiksiz beyan verilmelidir. Hasar durumunda seçilen
indirimin belgelenmesi gerekir. Aksi takdirde toplam
hasar tutarı üzerinden belgelenemeyen hasarın tutarı
kadar bir kesinti yapılır.
Konut
Poliçelerinin Kapsamadığı Varlıklar
Nakit para ve değerli mücevherler genel olarak sigorta
kapsamı dışındadır . Bazı sigorta şirketleri sadece çok
az miktarlarda parayı kapalı ve kilitli bir yerde
bulundurulması şartıyla güvence altına alır. Değerli
mücevherleri ise ancak çelik kasa içerisinde kilitli
durumda bulundurulması şartıyla güvence altına alır. Bir
hasar durumunda evden para veya buna benzer nitelikteki
değerli kişisel eşyaların çalınması hali genel olarak
sigorta şirketlerinin ödeme yapabilecekleri durumların
dışında kalır.
Konut Poliçeleri Kapsamı
Dışında Kalan Durumlar
Konut poliçelerinde de diğer tüm poliçelerde olduğu gibi
kapsam altında olan ve olmayan haller özel ve genel
şartlar ile belirtilmiştir. Konut poliçesi genel
şartları her sigorta şirketi için aynıdır. Özel şartlar
ise şirketler arasında farklılık gösterir. Genel
şartlara göre konut poliçeleri kapsamı dışında kalan
haller aşağıda belirtilmiştir:
Savaş, her türlü savaş olayları istila, yabancı düşman
hareketleri, çarpışma (savaş ilan edilmiş olsun veya
olmasın), iç savaş, ihtilal, isyan, ayaklanma ve
bunların gerektirdiği inzibati ve askeri hareketler
nedeniyle meydana gelen bütün zararlar.
Herhangi bir nükleer yakıttan veya nükleer yakıtın
yanması sonucu nükleer artıklardan veya bunlara
atfedilen sebeplerden meydana gelen iyonlayıcı
radyasyonların veya radyo-aktivite bulaşmalarının ve
bunların gerektirdiği askeri ve inzibati tedbirlerin
sebep olduğu bütün zararlar. (Bu bentte geçen yanma
deyimi kendi kendini idame ettiren herhangi bir nükleer
ayrışım olayını da kapsayacaktır.)
Kamu otoritesi tarafından sigortalı varlıklar üzerinde
yapılacak tasarruflar sebebiyle meydana gelen bütün
zararlar.
Yangın olmaksızın, sigortalı varlıkların kendi
kusurlarından veya kendi bünyelerinde meydana gelen
bozulmalar nedeniyle uğradıkları zararlar.
Yangın olmaksızın, sigortalı varlıkların işlenmek için
veya başka bir nedenle ateşe veya sıcaklığa
tutulmasından, ocak veya ateş bulunan benzeri bir yere
düşmesinden veya atılmasından veya elbise, çamaşır ve
diğer eşya yanıklığı gibi alev almaksızın kavrulma veya
yanmasından kaynaklanan veya ısıtma, aydınlatma, ütüleme
aletleri ile lamba, mum, sigara ve bunların benzerlerine
temasından doğan zararlar.
Yangın olmaksızın, elektrikle çalışan her türlü motor,
elektrik veya elektronik alet, cihaz, tesisat ve
kordonlarının kısa devre, topraklama, voltaj iniş
çıkışları ve bu yüzden ısınma ve endüksiyon cereyanı
gibi nedenlerle uğrayacakları zararlar.
Alçak basınç sebebiyle kapların içeri doğru çökmesi,
yırtılması ve sair şekilde deformasyonu, yıpranması ile
santrifüj kuvvetler ve mekanik olaylar nedeniyle
sigortalı cihaz ve motorlarda meydana gelen bütün
zararlar.
Prim
borçları poliçede belirtilen tarihte ödenmemiş ise hasar
tazminatını alabilir miyim?
Primleriniz, poliçe üzerinde yazılı süre ve koşullarda
sigorta şirketine ödenmemiş ise sigorta şirketi hasar
tazminatı ödemez . Bu nedenle sigorta primlerinizi
zamanında ödemelisiniz.
Konut
poliçenize ait bilgilerde eksik ve yanlış beyan
sözkonusu ise karşılaşacağım yaptırımlar nelerdir?
İyi niyet esası çerçevesinde tüm beyanlarınızın gerçek
ve son durumu yansıtması gerekir. Verdiğiniz bilgilerin
doğru olmaması halinde konut poliçeniz geçersiz kabul
edilir ve poliçe feshedilir. Poliçenizin olması
durumunda bir hasarınız oluşursa hasarınız tamamen veya
kısmen reddedilebilir.
Konutumda
musluğumu açık unuttuğumda gerçekleşen zararlarımı
poliçem karşılar mı?
Eğer konut poliçeniz kapsamında "dahili su" teminatı var
ise musluğunuzun açık kalması sonucunda konutunuzda
gerçekleşen zararlarınızı, poliçe limitleri dahilinde
sigorta şirketiniz karşılar.
Gerçekleşen bir hasar
nedeniyle ikamet ettiğim konut oturulamaz haldedir.
Konutun tamir veya yeniden inşa edilmesi sırasında başka
bir yerde ikamet etme masraflarını sigorta şirketi
karşılar mı?
Eğer konut poliçeniz
"alternatif ikametgah masrafları ve kira kaybı"
teminatını içeriyorsa , başka bir yerde ikamet etme
masraflarınız policenizde yazılı teminat bedeli ve
kullanma süresi dahilinde sigorta şirketin tarafından
karşılanır.
Tam kagir yapı ne anlama gelir?
Dış ve iç duvarları ile
taban ve tavanları beton, taş tuğla gibi yanmaz malzeme
ile yapılmış binalar tam kagir yapı olarak tanımlanır.
Yığma kagir yapı ne anlama gelir?
Taşıyıcı kolonları
olmayan, dış ve iç duvarları ile tavan ve tabanları
beton, taş, tuğla, briket gibi yanmaz malzeme ile inşa
edilen binalar yığma kagir yapı olarak tanımlanır.
Gerçekleşebilecek bir deprem durumunda konutuma ve
eşyalarıma gelen zararları konut poliçem karşılar mı?
Eğer konut poliçeniz
"deprem ve yanardağ püskürmesi" teminatını içeriyorsa
deprem olması durumunda meydana gelecek zararlarınız
deprem ve yanardağ püskürmesi teminatı limitleri
dahilinde karşılanır.Binanız eğer Zorunlu Deprem
Sigortası kapsamında ise Zorunlu Deprem Sigortası
poliçenizin bedeli üzerinde kalan kısmı için konut
sigortası yaptırın, konutunuzu olası deprem hasarlarına
karşı güvence altına alın.
Konut Hasarlarında Sigortalının
Yükümlülükleri Nelerdir?
Sigortalı genel şartlara
göre aşağıdaki hususları yerine getirmekle yükümlüdür.
-
Rizikonun gerçekleştiğini
öğrendiği tarihten itibaren en geç beş iş günü
içinde sigortacıya bildirimde bulunmak.
-
Sigortalı değilmişçesine
gerekli kurtarma ve koruma önlemlerini almak ve bu
amaçla sigortacı tarafından verilen talimata elinden
geldiği kadar uymak.
-
Sigortacı veya yetkili kıldığı
kimselerin, makul amaçlarla ve uygun şekillerde
hasara uğrayan bina ve yerlere girmesine, bunları
teslim almasına, elkoymasına, muhafaza altına
almasına ve zararı azaltmaya yönelik girişimlerde
bulunmasına izin vermek.
-
Zorunlu haller dışında hasar
konusu yer veya şeylerde bir değişiklik yapmamak.
Sigortacının isteği üzerine, rizikonun gerçekleşmesi
nedenlerini ayrıntılı şekilde belirlemeye, zarar
miktarıyla delilleri saptamaya, rücu hakkının
kullanılmasına yararlı ve sigorta ettiren için
sağlanması mümkün gerekli bilgi ve belgeleri
gecikmeksizin sigortacıya vermek.
-
Zararın tahmini miktarını
belirtir yazılı bir bildirimi makul ve uygun bir
süre içinde sigortacıya vermek.
-
Tazminat yükümlülüğü ve
miktarı ile rücu haklarının saptanması için
sigortacının veya yetkili kıldığı temsilcilerinin
sigortalı yer veya şeylerde ve bunlarla ilgili
belgeler üzerinde yapacakları araştırma ve
incelemelere izin vermek.
-
Sigortalı yer veya şeyler
üzerinede başkaca sigorta sözleşmeleri varsa bunları
sigortacıya bildirmek.
Konut kredilerinde vade 20 yıla
uzadı
Bankaların konut kredi faiz
oranlarındaki düşüş bu ay da devam etti. Geçen sayıda
sadece 7 bankanın faiz oranlarını 2 nin altına çektiğini
belirtmiştik. Şu anda ise sadece Vakıfbank ın yüzde 2
oranında faiz uyguluyor.
Bankaların konut kredi faiz
oranlarındaki düşüş bu ay da devam etti. Geçen sayıda
sadece 7 bankanın faiz oranlarını 2 nin altına çektiğini
belirtmiştik. Şu anda ise sadece Vakıfbank ın yüzde 2
oranında faiz uyguluyor. Diğer bankaların faizleri yüzde
2 nin altına gerilemiş durumda. Vakıfbank ın faizlerinin
yüzde 2 nin üzerinde olması ise en uzun vadeli kredi
kullandıran banka olmasına bağlanıyor. Vadeyi 240 aya
(20 yıl) çıkaran Vakıfbank, bütün bankalar arasında en
uzun vadeli konut kredisini kullandıran banka unvanını
ele geçirmiş durumda.
Bu ay faiz oranlarındaki en büyük indirim ise 0.50 puan
ile Koçbank tarafından gerçekleştirildi. Buna göre
Koçbank 60 ay vadeye uyguladığı faiz oranını yüzde 2.20
den yüzde 1.70 e çekti.
Faizler düştü vadeler uzadı
Konut kredilerindeki artış geçen
yıl da sürdü. Bu yıl da 2004 yılında olduğu kadar olmasa
da konut kredilerine olan talebin artması bekleniyor.
Bir yandan faizlerdeki düşüsün geçen yıla göre daha az
olacağı beklentisi bir yandan da mortgage sistemine
ilişkin beklentiler konut kredilerine olan talebin
azalmasına neden olabilir.
Konut kredilerine ilgi
2004 yılında da artarak sürdü. 2004 yılının ocak ayı
sonunda bankalarca kullandırılan TL ve döviz cinsinden
konut kredisi toplamı 1 katrilyon 280 trilyon lira ( 1
milyar 280 milyon YTL) iken, 2005 yılı ocak ayı sonunda
bu rakam yüzde 168 büyüme göstererek 3 katrilyon 434
trilyon TL ye ( 3 milyar 434 milyon YTL) yükseldi.
Aynı dönemde toplam krediler içerisindeki konut
kredilerinin payı ise yüzde 19 dan yüzde 26 ya
yükselmesi dikkat çekti. 2004 yılı ocak ayı sonunda
kullanılan tüketici kredileri toplamı 6 katrilyon 772
trilyon 994 milyar TL ( 6 milyar 772 milyon 994 bin YTL)
iken (kredi kartları hariç), 2005 ocak ayı sonunda bu
rakam 13 katrilyon 052 trilyon 716 milyar TL ye (13
milyar 52 milyon 716 bin YTL) yükseldi.
Kısacası konut kredilerindeki bu artışı sadece tüketici
kredilerindeki genel artışla açıklamak mümkün değil.
Konut kredilerinde faizlerin yüzde 1.65 seviyelerine
kadar gerilemesi vadenin ise döviz cinsinden de olsa 15
yıla kadar uzaması bu kredi türüne olan ilginin son
yıllarda artmasına neden oldu.
Bu ilgiyi hem kredi kullananların sayısındaki artış hem
de toplam krediler içerisinde konut kredilerinin payının
sürekli artması ortaya çıkarıyor.
Bu sayımızda konut kredileri ile ilgili gelişmeleri ve
2005 yılı beklentilerini Oyakbank Bireysel Bankacılıktan
Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Nihat Karadağ ile
konuştuk. Konut kredilerine ilginin bu yıl da süreceğini
belirten Karadağ, 2004 yılındaki gibi hızlı bir artış
olmayacağı kanısında. Faizlerin ve vadenin konut kredisi
kullanımı için uygun olduğunu belirten Karadağ,
faizlerde hızlı bir düşüş olmayacağını onun için de
değişik beklentilerle kredi talebini erteleyenlere kredi
kullanmalarını öneriyor.
Mortgage Nedir?
Mortgage, bir taşınmazın, bu taşınmazı elinde bulunduran
bir kişiden ya da kurumdan belirli koşullarda başka bir
kişi ya da kurum eline geçmesi işidir.
Mortgage, Türkçe morgıç diye okunmaktadır. Türkçe çeviri
üzerinde çalışılsa da "İpotekli Konut Kredisi ya da Uzun
Vadeli İpotekli Konut Kredi" olarak düşünülebilir. Son
günlerde UDKE (Uzun Dönemli Konut Edindirme) olarak
kullanılmaktadır.
Her ne kadar İpotekli Konut Kredisi sistemine benzese de
yasa çıktığında Mortgage'in çok farklı ve hem kullancıya
hem de kullandırına yarar sağlayacak özellikleri
olacağını göreceğiz.
Bu koşullar her ülkede farklı uygulanmakla birlikte
genel olarak şu konulara dikkat edilmektedir.
Konut, genel olarak mevcut konut kredilerinden daha
uygun koşullarda el değiştirebilmektedir.
Konut, oturulabilir ve sağlam niteliktedir. Belirli bir
yapı güveliği sözkonusudur.
Konut, hem alıcısı hem de satıcısı için güvenli bir
şekilde el değiştirmektedir.
Konut alıcısı, kullandığı krediyi dilerse erken ödeme
koşullarında önceden kapatabilir.
Konut alıcısı, ödeme güçlüğü yaşarsa yatırdığı paranın
belirli bir kısmını geri alabilir durumda olacaktır.
Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlencektir.
Türkiye'de kuralların nasıl işleyeceği belirli olmamakla
birlikte, yukarıdaki ana maddelerin birçoğunun olması
kaçınılmazdır. İlgili yasa TBMM'de onaylanıp çıktıktan
sonra bu konular netleşecektir.
Her nasıl çıkarsa çıksın, ev sahibi olmak isteyenler çok
daha uzun vadede ve çok daha düşük faizle konut
edinebileceklerdir. Bu işin finasmanı diğer yapılardan
farklı olduğu için düşük faiz ve yüksek vade olanağı ile
kredi kullanmak olasıdır. Belirli finans kuruluşları,
alıcı ve satıcı arasında aracılık yaacaklar ve satışa
konu olan taşınmaz için çıkartılan belgeler de IMKB gibi
kuruluşlarda el değiştirebileceği için bundan da
yararlanabileceklerdir. Öte yandan satılan konut Emlak
uzmanlarınca incelenip aynı zamanda yapı güveliği
konusunda da gerekli yeterliği taşıdıkları için,
fazladan bir risk almayacaklarıdır.
Mortgage ile ev aldınız, o ev sizin mi oldu?
Hem evet hem hayır. Mortgage ile aldığınız eve hemen
yerleşebilirsiniz ve kira ödemekten kurtulursunuz. Ama
yükümlülüklerinizi tamamlayıncaya kadar o ev sizin
değildir. Ne zaman ki tüm kredi borcunuzu kapatırsınız o
ev artık sizin olur.
Ödeme güçlüğü çekmeniz durumunda tabii ki sistemden
çıkışınız mümkündür. Yatırdığınız tüm parayı belirli
koşullarda da belki daha fazlasını almanız mümkün
olabilmektedir.
Mortgage'in anlamı da zaten rehinli satış anlamını
içermektedir.
Mortgage ile neler olacak?
Mortgage, kesinlikle ucuz ve uzun vadede konut kredisi
ile ev sahibi olmak isteyenlere çok yarayacaktır.
Öte yandan, mortgage sistemindeki konutlar, belirli bir
yapı güveliği, imarlı yapı gibi koşullar içerdiği için
sağlıksız konutlar yerine sağlıklı ve yaşanabilir
konutlara talep olacaktır. Bu konutlar deprem güveliği
gibi konularda da belirli düzeyleri sağlayacağından
güvenilir konutlar ve şehirler oluşmasında katkısı
olacaktır.
Mortgage ile, emlak piyasası, inşaat piyasası ve konutla
ilgili tüm sektörler (perdeciden tutun da parkeciye
kadar, döşeme ve dekorasyon işlerinden tutun da
boyacılara kadar) hareketlenecek ve hem piyasa
canlanacak hem de ekonomik büyüme ve iş sağlama
olanakları doğacaktır.
Mortgage ile konut satışları denetim altına alıncak ve
böylece devlet daha fazla vergi toplayabilecektir.
Alınacak Konutun Fiyatını Belirlemenin 40 Yolu
Yazar: Nuri Özelmacıklı
Bir
konut satın alırken kendiniz de değerleme
yapabilirsiniz. Emlak uzmanları, konut fiyatı ile ilgili
değerleme yaparken, 40 ayrı kriteri birleştiriyorlar.
Böylece daha gerçekçi fiyatlar bulunuyor. Büyük yatırım
ifade eden alımlarda değerlemeyi uzmanlara yaptırmak en
doğrusu. Ancak bunun için parası olmayan daha küçük
ölçekli alımlarda, alıcı, aşağıda listesini verdiğimiz
kriterlere göre kendisi de bir araştırma yaparak
yaklaşık sonuçlar bulabilir. Bu 40 kriter şöyle:
1- İnşaat kalitesi: Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe
kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur.
Bunlar fiyata etki eder.
2- Arsa alanı: Konuta düşen arsa payı önemli. Bu pay
arttıkça fiyat da artar.
ÖRNEK ARSA PAYI HESAPLAMASI: Satın alınacak
gayrimenkulun ARSA ALANI 890 m2 ise ve size düşen arsa
payı 20/1600 oranında ise hesaplama yöntemi şöyledir:
890/1600=0,55625.Bu oranı 20 pay ile çarpınız : 20 x
0,55625 =11,125 m2 sizin dairenize düşen arsa payı
miktarınızdır.
3- İnşaat alanı: Binanın oturum alanının arsaya oranı
küçüldükçe konut değerlenir.
4- Toplam kullanım alanı: Konutun kullanım alanı
arttıkça fiyat artar.
5- Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam
alanı. Net alanın fazla olması değeri artırır.
6- Sosyal tesisler: Spor alanları ve toplantı salonları.
Sosyal tesisler konuta değer katar. Konut alırken sosyal
tesislerden hissenizin olması halinde alacağınız konut
daha fazla değer kazanır.
7- Yeşil alan: Konutun değerini yükseltir. Çevre
düzenlemesi her zaman fiyatı artırıyor.
8- Mevkii: Binanın bulunduğu semt ve ilçe. Otoyollarına
yakınlığı, Metro bulunması veya ileride metro geçme
ihtimali gibi değerlere de dikkat etmek gerekir.
9- Deniz manzarası: Deniz gören konutlar her zaman daha
pahalıdır.
10- Doğa manzarası: Doğa manzarası konutların fiyatını
yükseltir.
11- Güvenlik sistemi: Binada güvenlik sistemi varsa, bu
fiyatı olumlu yönde etkiler.
12- Spor kompleksi: Spor yapılabilecek kapalı salon ve
sağlık merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir.
13- Kapıcı dairesi: Binada kapıcı dairesi, villada
müştemilat bölümü konutun değerini artırır.
14- Asansör: Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman
için daha kıymetlidir.
15- Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve
hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır.
16- Açık otopark: Binadaki açık otopark alanı konuta
değer katar.
17- Kapalı otopark: Konutun kapalı otoparka sahip olması
fiyatı açısından olumlu avantajdır. Tapuda otopark
alanında hisseniz olduğu görülmesi de bina değerini
yükseltir.
18- Havuz: Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat
üzerinde etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda
konutlar daha pahalıdır.
19- Özel dekorasyon: Konutta dekorasyon ve dekorasyonun
kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır.
20- Şömine ve barbekü: Konutta şömine ve barbekü
bulunması, konutun fiyatını yükseltir. Şömine ve
barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan
konutlara göre her zaman daha kıymetli olur.
21- Balkon: Konutlarda aranan özelliklerdendir.
Genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler.
22- Oda sayısı: Konutun fiyatını etkileyen bir diğer
önemli faktör de oda sayısı. Oda sayısı ve odaların
kullanılışlı olması fiyatı artırır.
23- Ulaşım: Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması
fiyata etki eder. Çevresinde okullar, alışveriş
merkezleri olması bina değerini arttırır.
24- Prim getiri potansiyeli: Konutun orta ve uzun vadede
prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde
etki yapar.
25- Semt özelliği: Konutun bulunduğu semt fiyatlandırma
açısından çok önemlidir. İyi ve seçkin muhitlerde,
konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur.
26- Zemin durumu: Konutun yapıldığı alanın zeminin
sağlamlığı fiyatı etkiler. Zemini sağlam konutlar daha
pahalı olur.
27- Alışveriş merkezlerine yakınlığı: Konutun alışveriş
merkezlerine ve çarşıya yakınlığı önemlidir. Fiyatını
yükseltir.
28- Isınma ve güneş alma durumu: Binanın ısıtılmasında
kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi
binalarda kullanılan
fancoil sistemi. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi,
merkezi kalorifer , doğalgaz soba ve normal sobayla
ısıtılan konutlar geliyor. konutun güneş alıp almaması,
alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta
güneş almayan odaların bulunması konutun fiyatını
düşürür. Her zaman için güney cepheli daireler ile kuzey
cepheli daireler arasında mutlaka satışlarda fark
vardır. Aynı bedele daire alırken güney cepheli olanı
tercih ediniz.
29- Katı: Konutun bulunduğu kat fiyat açısından
önemlidir. Bodrum, giriş ve en üst katlardaki konutların
değeri her zaman düşük olur.
30- Tapu durumu:
Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat
üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için
ortak tapulu evlere göre avantajlıdır.
31- Aidat: Merkezi ısıtma ve güvenlik gibi etkenler
aidatları yükseltir. Alınan hizmetlere göre aidatların
düşük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin
değerini artırır. Alınan hizmete göre aidatın yüksek
olması konut açısından dezavantajdır.
32- Malzeme kalitesi: Kapı, pencerede, elektrik ve su
tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların
ürünleri olması konutun fiyatını artırır. İthal markalar
(Çin hariç) yerli markalara oranla daha değerlidir.
33- Yapım yılı: Binanın yapıldığı yıl. Binanın
kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düşer.
Türkiye'de 1999'dan sonra yapılan binalar, deprem
yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı çok yüksek
olur.
34- Bina özelliği: Binanın apartman veya bağımsız ev
olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı
az olduğu için fiyat düşük olur. Villa da ise arsa
alanına göre inşaat alanının yoğun olması fiyatı
yükseltir.
35- Kira geliri ve satış kabiliyeti etkileri: Konutun
kiraya verildiğindeki getirisinin yüksek olması fiyatını
artırır. Ayrıca satılmak
istendiğinde hemen satılabilmesi de konutun fiyatı
üzerinde olumlu etkiye sahiptir.
36-Kat irtifaklı Kat mülkiyetli Tapu olması halinde
Bankaların Konut kredileri almada kolaylık sağlar
satarken de avantaj sağlar.
37-Dış cephe:Akrilik boyalı BTB kaplı Cam giydeirme veya
siding kaplı olması daire veya binanın değerini
değiştirir.
38-Gelir realizesi:Alacağınız konutun kira getirisi ile
aldığınız bedel arasındaki kıyaslamayı mutlaka yapınız
.100,000 YTL aldığınız bir konutun kira getirisini 10
yıl yani 120 aya bölünüz 100,000 : 120 ay= 833 YTL.
Aylık olması gereken kira bedeli 833 YTL olursa iyidir,
kira bundan yukarıda olursa çok çok iyidir.
39-Komşularınız:Alacağınız konutta komşularınızı
tanıyınız. Atalarımız `'Ev alma Komşu Al `' demişler.
40-Satıcı ve konutu imal eden firma güvencesi: Size
konutun satışında danışmanlık eden firmanızın ve
şahışların mutlaka iyi seçilmesi, inşaatı imal eden
firmanının araştırılması da önemlidir.
evalsis.com’Dan
Konut kredisi
Konut kredisi, konut satın almak isteyen ihtiyaç
sahiplerine verilen, henüz vadeleri 5 ile 20 yıl
arasında değişen bireysel kredilerdendir.
Konut kredisi almak için satın alınması düşünelen
konutun tamamının bitmiş olması gerekmektedir. Henüz
bitmemiş, yakın zamanda bitecek konutlar için kredi
düşünülüyorsa kredi talep edilen banka ile özel bir
anlaşmaya varılabilir.
Konut kredisi alabilmek için gereken temel belgeler :
1.
Kimlik Belgesi (Nüfus Cüzdanı, Ehliyet, Pasaport)
2.
Gelir beyannamesi ( Ücretli çalışanlar için )
3.
Vergi Levhası ( Serbest çalışanlar için )
4. Alınacak konutun Tapu fotokopisi ya da muadili
arpen.net’ten
1-Satın aldığınız emlakta kiracı varsa yapılabilecek şey
nedir?
Gayrimenkulun sahibi, mülkü tamamen ya da kısmen,
kendisi ya da eşi veya çocukları için bir işyeri olarak
kullanma ihtiyacında ise, iktisap tarihinden itibaren
bir ay içinde kiracıya durumu ihtarname ile bildirerek,
iktisaptan sonraki 6 ay içinde kiracıya tahliye davası
açabilir. Bu mülkü, yeni satın alan kişi, eski sahibi
ile kiracı arasında yapılmış sözleşmenin tüm hükümlerini
de devralmış olur. Bu nedenle kira söz1eşmesinin sonunda
ihtiyaç sebebi ile dava açma hakkına sahiptir. Fakat bu
sürenin uzun olması halinde, kanun, bu süreyi beklemeden
kiracıyı mecurdan tahliye etmek için 6 ay gibi bir süre
tanımış ye bu sürenin sonunda mecurun tahliyesi için
dava açılabilmesini hükme bağlamıştır. Bunun için
meskenin yeni sahibinin, gayrimenkulu satın aldığı
tarihten itibaren bir ay içinde noter kanalı ile bir
ihtar çekerek burayı satın aldığını, bu meskene ihtiyacı
olduğunu bu nedenle de bu tahliyenin istendiğini
bildirmesi gerekir.
8-Süresi sona ermeden kira sözleşmesi fesh edilebilir
mi?
Feshin haklı nedenleri varsa kiralayan feshi kabul etmek
zorundadır. Haklı nedenler kanal proje hatası, binanın
çok nemli olması veya ısınamaması gibi evin içerisinde
oturulmasını engelleyecek nedenler olarak özetlenebilir
9-Bankaya yatırılan kira bedelinin makbuzu geçerli bir
kanıt mı dır?
Kiracı tarafından emlak sahibinin hesabına yatırılan
makbuzlar, sadece ‘Kira Bedeli’ olarak yatırıldığına
ilişkin bir bölüm eklenirse geçerli bir kanıt olabilir.
Aksi hallerde, emlak sahibinin hesabına yatan borç
olarak değerlendirilir.
10-Konutu boşaltan kiracıya ait giderler ev sahibi
tarafından ödenmeli midir?
Kiracı apartmanda ikamet ettiği süre içerisinde apartman
giderlerini ödememiş ve ardından taşınmışsa, yönetici bu
giderleri bağımsız bölüm malikinden isteyebilir. Haifa
kiracı taşınmamış olsa dahi eğer yönetici kiracıdan
giderleri tahsil etmekte zorluk çekiyorsa, tahsilat için
evsahibine başvurabilir. Bağımsız bölüm maliki parayı
ödedikten sonra kiracısı ile hesaplaşır, yani ona rücu
eder. Bu gibi durumların önüne geçmek amacıyla
genellikle kiracıdan teminat (güvence) talep
edilmektedir. ödemelerden dolayı asıl sorumlu malik
olup, kiracı kira borcu kadarından sorumlu olur
11-Kiracımız kendi evi olmasına rağmen, başka bir evde
oturuyorsa, evinizden hangi şartlarla tahliye
edebilirsiniz?
Aynı belediye sınırları içinde kiracının oturmaya
elverişli bir evi bulunması tahliye nedenidir. Fakat
kiracının bu evinin kullanılır nitelikte olması gerekir.
Konutun bulunduğu yerin konumu, kullanılış biçimi,
kiracının sosyal durumuna uygunluğu araştırılır.
12-Sustna ile tazelenen hasılat kirası nasıl sona
erdirilir?
Kira kontratı sona ermesine rağmen, mülk sahibi
kiracının kalmasına ses çıkarmadığına ye bitiş tarihini
izleyen bir aylık süre içinde dava açmadığına ve yine
kira söz1eşmesinin bitimini takip eden ayın kirasını
kayıt koymaksızın aldığına göre kira sözleşmesi susarak
yenilenmiş sayılır. Fakat bu yenileme ile kira
sözleşmesi süresiz olarak değil, bir yıl için yenilenmiş
olur. Bu şekilde yenilenmiş bir hasilat kirası
sözleşmesini sona erdirmek için öncelikle Borçlar
Kanunu’nun 287. maddesi gereğince kiracıya, kira bitiş
tarihinin altı ay öncesinde, “kira sözleşmesinin sona
erdirileceğinin” ihbar edilmesi gerekir.
16-TV (çevre temizlik vergisi) nasıl ödenebilir?
Önceleri posta havalesi ile de ödeme
yapılabilirken artık hemen hemen bütün belediyeler bu
amaçla bir banka hesabı açıyorlar. Devamlı ikamet
etmediğiniz mülkünüzün vergilerini ödemek için
belediyeden bu hesap numaralarını öğrenmeniz ye banka
havalesi yolu ile göndermeniz mümkündür.
30-Kiracıdan yönetici olabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici bağımsız bölüm
maliklerinin oyu ile seçilir. Bu seçimde sayı ye arsa
payı çoğunluğu aranır. Şayet yönetim planına,
yöneticilerin bağımsız bölüm malikleri arasından
seçileceği hükmü konmuşsa kiracı yönetici seçilemez.
Eğer böyle bir hüküm konmamışsa kiracı bile olmayan
dışarıdan birinin yönetici olması da mümkündür. Böyle
bir hüküm bulunduğu taktirde sadece kat malikleri
yöneticilik yapabilir, vekaleten de olsa kat maliki
olmayan birisi yöneticilik yapamaz. Ayrıca kiracı
yönetici olsa dahi kat malikleri toplantısına katılamaz.
31-Evinizde oturan birinci derece akrabalardan kira
alınabilir mi?
Bininci dereceden akrabalardan kira alınabilir. Tabii
çeşitli özel durumlar söz konusu olabilir.Örneğin, 3
kardeşten biri anne ye babasıyla beraber yaşar.
Ebeveynler öldükten sonra bu kardeş evden çıkmak istemez
ise diğer kardeşler ondan evin getirebileceği kiradan
paylarına düşeni talep edebilirler.
32- TAHLİYE TAAHÜDÜ
Kiracının, mecuru, belli bir tarihte, şartsız olarak
tahliye edeceğini beyan ettiği belgeye ‘TAHLIYE TAAHÜDÜ
“ adı verilir. Kiracı bu belgeye rağmen, taahhüt ettiği
tarihte kiralananı tahliye etmediği taktirde, hukuk
sistemimiz, kiralayana, icra takibi ye tahliye davası
hakkı vermiştir. Hukuk sistemimiz, kira sözleşmesi
yapılırken alınan tahliye taahhüdünü, geçersiz
saymaktadır. (serbest iradeyle alınmadığı, kiracının zor
durumundan yararlanılarak alındığı gerekçesiyle) Bu
nedenle taahhüt edilen tarih ne olursa olsun, tanzim
tarihi kira sözleşmesinin başlangıcıyla aynı olan veya
çok yakın olan tahliye taahhütleri hukuken geçersizdir.
Tahliye taahhüdüne dayanan icra takibi veya tahliye
davasının, taahhüt edilen zamandan itibaren 1 ay içinde
açılması zorunludur. Aksi taktirde tahliye taahhüdü
geçersiz kalır. Ayrıca dava açılabilmesi veya icra
takibi yapılabilmesi için, taahhüt tarihinden 30 gün
önce kiracıya ihtar çekilmelidir.
Kira artışını nasıl yapmalıyım?
- Yıllık kira artışını D.İ.E'nin açıkladığı TEFE ve TÜFE
oranlarının ortalamasını alarak yapmak hem kiracıyı hem
mal sahibini zarara uğratmaz. İleride bir problem
çıkmasının önüne geçer.
Kira kontratında en fazla kaç kefil bulunmalıdır?
- Kefil sayısını istediğiniz kadar yapabilirsiniz.
Gayrimenkul alırken-satarken nelere dikkat etmeliyim?
- Alacağınız gayrimenkulun gerçek sahibini bulun.
- Tapu Sicil Müdürlüğü'nde imza atmadan önce imzalanacak
belgeyi mutlaka çok dikkatlice okuyun.
- Gayrimenkul satış işleminde satıcı imzadan önce
gayrimenkulun değerini almalıdır.
- Alacağınız gayrimenkulun üzerinde herhangi bir ipotek
veya borcu olup olmadığını araştırın.
Satış bedeli nasıl belirlenir?
- Gayrimenkulun emlak vergi beyannamesinde gösterilen
değer Maliye Bakanlığı'nca açıklanan oran ile çarpılarak
satış bedeli belirlenir.
İrtifak hakkı nedir?
- Gayrimenkul sahibinin, gayrimenkulu başkasının
kullanmasına izin vermesi ve mülkiyet hakkını
sınırlamasıdır.
Hibe nedir?
- Bir malın mülkiyetinin bir bedel almaksızın başka bir
şahsa devredilmesine denir.
Satış işleminde gerekli belgeler nelerdir?
- Alıcı ve satıcının nüfus cüzdanı.
- Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet fotoğrafı ( son altı
ay içerisinde çekilmiş.)
- Alıcı ve satıcının vergi numaralarını gösteren Vergi
Dairesi'nden alınmış belge.
Veraset beyannamesi içim gerekli belgeler nelerdir?
- Veraset ilamının aslı veya onaylı örneği.
- Murisin ölünceye kadar orada oturduğunu gösteren
muhtarlıktan alınan ilmühaber.
- Bankada ki paralar için faizli bakiyeyi gösteren
bankadan alınmış belge.
- Araba için ruhsat fotokopisi.
- Tapu fotokopisi.
- Damga pulu.
İpotek nedir?
- Mevcut olan veya ileride olacak bir alacağın
sağlanabilmesi için taşınmazın teminat olarak
gösterilmesidir.
Satış vaadi ne demektir?
- Taşınmazın satışının bir başkasına vaad
edilmesidir.Satış vaadi taşınmazın kesin satışı demek
değil,satış yapma taahhüdüdür.
Dask.gov.tr’den
Zorunlu Deprem Sigortası'nın getirdikleri
DOĞAL AFET SİGORTALARI KURUMU
(DASK) NEDİR?
Doğal Afet Sigortaları Kurumu, Zorunlu Deprem Sigortası
yapmak üzere, 587 sayılı Zorunlu Deprem Sigortası'na
Dair Kanun Hükmünde Kararname ile kurulmuş olan kamu
tüzel kişiliğini haiz, kar amacı gütmeyen ve
sigortacılıkta "sigorta havuzu" adı verilen yapı esas
alınarak düzenlenmiş bir kurumdur.
Devletin bütçe imkanlarıyla ilişkili olmaksızın ve
maddi kayıpları derhal telafi eden somut bir güvence
almış olacaksınız.
Kendi eviniz depremden etkilenmese bile ödeyeceğiniz
küçük miktardaki sigorta primleri, evi hasar gören
afetzedelere yapılacak tazminat ödemelerinde
kullanıldığından sosyal dayanışmanın gereğini en güzel
şekilde yerine getirmiş olacaksınız.
Deprem hasarlarının karşılanması için amaçlanan uzun
vadeli kaynak birikimine küçük primlerinizle katkı
sağlamış olacaksınız.
Yapı standartlarının uygulanmasına, sağlıklı yapılaşmaya
ve modern bir toplumsal yapının oluşturulmasına önemli
bir katkıda bulunmuş olacaksınız.
DASK'IN KURULMASIYLA AMAÇLANAN NEDİR?
Zorunlu deprem sigortasını sunmakta olan DASK'ın temel
amaçları şu şekilde özetlenebilir:
- Kapsamdaki bütün konutları, ödenebilir bir prim
karşılığında depreme karşı sigorta güvencesi altına
almak,
- Yurtiçinde risk paylaşımını sağlamak, aynı zamanda
deprem hasarlarının neden olacağı mali yükü sigorta
yoluyla uluslararası reasürans ve sermaye piyasalarına
dağıtmak,
- Devletin depremlerden (özellikle deprem sonrası afet
konutları inşasından) kaynaklanan mali yükünü azaltmak,
- Sigorta sistemini sağlıklı yapı üretiminde bir araç
olarak kullanmak,
- Deprem hasarlarının karşılanmasında uzun vadeli kaynak
birikimini temin etmek,
- Toplumda sigorta bilincinin gelişmesine katkıda
bulunmak.
Zorunlu Deprem Sigortası uygulaması ile; konut
sahiplerine konutları ile ilgili olarak, Devletin bütçe
imkanları ile ilişkili olmaksızın ve maddi kayıpları
derhal telafi eden somut bir güvence temin edilmektedir.
Aynı zamanda, ödenen küçük miktardaki sigorta primleri
yoluyla sosyal dayanışmanın gereği en iyi şekilde
gerçekleştirilmiş olmakta, ülke çapında risk paylaşımı
ve dayanışma sağlanmakta, yeterli iç kaynaklar
birikinceye kadar riskin belli bir kısmı reasürans
yoluyla uluslararası piyasalara aktarılmakta, deprem
nedeniyle Devlet bütçesi üzerinde oluşan mali yük
azalacağından muhtemel ek vergiler önlenmiş olmaktadır.
DASK İLE SİGORTA ŞİRKETLERİNİN İLİŞKİSİ NEDİR?
Zorunlu Deprem Sigortası teminatı DASK tarafından
sunulmakla birlikte poliçeler sigorta şirketleri
tarafından DASK nam ve hesabına düzenlenmektedir. Diğer
bir anlatımla, DASK'ın pazarlama fonksiyonu, sigorta
şirketleri ve acenteleri tarafından yerine
getirilmektedir. Sigorta şirketleri kendi üzerlerinde
hiç bir risk tutmadan riski ve primi Kuruma
devretmektedir.
DASK nam ve hesabına Zorunlu Deprem Sigortası sözleşmesi
yapmaya yetkili sigorta şirketlerine, kendileri veya
acenteleri tarafından yapılan Zorunlu Deprem Sigortası
primi tutarı üzerinden İstanbul ili dahilinde bulunan
rizikolar için %12.5 oranında, diğer illerde bulunan
rizikolar için %17.5 oranında komisyon ödenmektedir.
DASK'IN HASAR ÖDEME KAPASİTESİ NEDİR? TOPLANAN
PRİMLER MUHTEMEL HASAR ÖDEMELERİNİ KARŞILAYABİLECEK Mİ?
DASK'ın olası bir deprem durumunda muhtemel
yükümlülükleri ile ilgili olarak yeterli kaynağı
bulunmaktadır. Bu kaynaklar temel olarak; toplanan prim
gelirlerinden, reasürans korumasından ve hasar durumunda
Dünya Bankasınca sağlanacak ek finansmandan
oluşmaktadır.
2006 yılı için toplam 920 milyon EURO tutarında
reasürans koruması temin edilmiştir. Bu korumanın
tamamı, uluslararası derecelendirme kuruluşlarınca en az
A ve üzeri düzeyde derecelendirilen reasürörlerden
sağlanmıştır.
Bu itibarla, DASK'ın 2005 yılı için toplam ödeme gücü
1,1 milyar EURO'nun üzerinde bulunmaktadır. Bu miktar
DASK'ın 2006 yılındaki tahmini yükümlülüklerini
fazlasıyla karşılayacak düzeydedir.
Zorunlu Deprem Sigortası Kapsamı:
27.12.1999 tarihinde Resmi Gazete' de yayımlanarak
yürürlüğe girmiş olan 587 sayılı "Zorunlu Deprem
Sigortasına Dair Kanun Hükmünde Kararname" gereğince,
27.09.2000 tarihinden itibaren, 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler, tapuya
kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde
mesken olarak inşa edilmiş binalar, bu binalar içinde
yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla
kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle
Devlet tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile
yapılan meskenler zorunlu deprem sigortasına tabidir. Bu
sigorta ile, depremin, yangın, infilak ve yer kayması
dahil, sigortalı binalarda ve temellerinde, doğrudan
neden olacağı maddi zararlar (merdivenler, asansörler,
çatılar ve bacalarda meydana gelenler de dahil olmak
üzere), sigorta
bedeline kadar Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından
teminat altına alınmıştır.
Zorunlu Deprem Sigortası Kapsamı
Dışında Kalan Binalar:
Kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar,
Köy yerleşim alanlarında yapılan binalar,
Tamamı ticari veya sınai amaçlarla kullanılan binalar,
27 Aralık 1999 tarihinden sonra inşa
edilmiş olan ancak ilgili mevzuat
çerçevesinde inşaat ruhsatı bulunmayan
binalar.
Zorunlu Deprem Sigortası Teminatı Dışında Kalan Haller:
Enkaz kaldırma masrafları, yer kayması, iş
durması, kira kaybı,alternatif ikametgah ve
işyeri masrafları, mali sorumluluklar ve
benzeri başkaca ileri sürülebilecek diğer
bütün dolaylı zararlar,
Her türlü taşınır mal, eşya ve benzerleri,
Ölüm dahil olmak üzere tüm bedeni
zararlar,
Manevi tazminat talepleri
